首頁 熱點 要聞 國內 產業 財經 滾動 理財 股票

21解讀|暢通國民經濟循環下的房地產:房住不炒是基礎,“新模式”雛形漸顯

2021-12-11 07:48:14 來源 : 21世紀經濟報道

“探索新的發展模式”、“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進房地產業良性循環”等說法均是首次出現在中央經濟工作會議中。

21世紀經濟報道記者 張敏 實習生 唐玨 北京報道

今年的中央經濟工作會議中,對房地產的表述頗為引人注意。

會議稱,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

會議還表示,完善公共服務政策制度體系,在教育、醫療、養老、住房等人民群眾最關心的領域精準提供基本公共服務。

與往年相比,監管層對房地產的表述有一些新亮點,比如“探索新的發展模式”、“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進房地產業良性循環”等說法均是首次出現在中央經濟工作會議中。

最值得關注的變化是,房地產首次被置于“暢通國民經濟循環”工作大項之下,與制造業、物聯網、數字經濟等,共同成為“深化供給側結構性改革、暢通國內大循環”的主力軍。

分析人士認為,這種定位是基于我國的經濟發展階段和房地產市場現狀而確立。在新的產業定位下,房地產的政策取向、運行邏輯、發展模式等,均會出現新的變化。

產業定位漸變

對于房地產業來說,中央經濟工作會議釋放出的信號向來不容忽視。在2016年年末的中央經濟工作會議上,“房子是用來住的,不是用來炒的”(“房住不炒”)首次被提出,從而開啟了房地產向居住、民生屬性回歸的時代。

此后,圍繞著房住不炒的一系列調控政策陸續出臺,并延續至今。最近四年(2017年到2021年)的中央經濟工作會議中,均提到了“房住不炒”。樓市也在近年來逐漸告別周期性波動,走勢漸趨平穩。

房住不炒意味著房地產向居住屬性的回歸,這也被認為是樓市定位的重要變化。但近幾年來,在此基礎上,房地產業民生的一面逐漸凸顯。

21世紀經濟報道記者注意到,在2018年和2019年的中央經濟工作會議中,對房地產的表述,被放在改善民生的工作大項之下。2020年,房地產被單獨列為次年的重點工作之一,但作為補充,會議同時表示,“住房問題關系民生福祉?!?/p>

“房地產向居住、民生的回歸,與‘支柱產業’地位的弱化,是同時發生的?!弊匀毁Y源部下屬某機構相關研究人士向21世紀經濟報道表記者示,近幾年來,高層已不再強調房地產的“支柱地位”。相反,在調控加碼的關鍵階段,監管部門多次提及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。這說明,房地產在穩增長中的作用弱化,保民生的作用反而強化。

在今年的中央經濟工作會議中,房地產首次被置于“暢通國民經濟循環”工作大項之下,成為促進國內大循環的重要產業之一。

前述分析人士指出,這說明高層對房地產的長遠健康發展是有預期,也有信心的。近年來,房地產市場逐漸告別高速增長的“黃金時代”,轉而進入低速增長期。但在此過程中,存量市場的租賃、城市更新、物業管理等領域迎來新的發展機會;保障房建設的加速,也將給房地產注入新動能。這都將成為房地產實現長遠發展的基礎,并使得房地產業有能力成為國內大循環中的重要力量。

當然,在此過程中,民生屬性并未弱化。中央經濟工作會議將此放在“實現共同富?!钡膽鹇阅繕讼?,強調“在教育、醫療、養老、住房等人民群眾最關心的領域精準提供基本公共服務”。

分析人士認為,這也意味著,對保障房、租賃住房的支持,以及對剛性需求的支持,將不是短期政策,而是中遠期的政策方向。

“新模式”的三種解讀

在對房地產的新定位之下,就更容易理解監管部門表述中的“新意”。

其中,“良性循環”的說法,在12月6日召開的中央政治局會議中就曾被提出,并引發市場的熱議。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,房地產的“良性循環”需要兩個必要的基礎,一是控制住房企暴雷風險,防止局部企業風險向系統傳遞。二是房地產市場要運轉起來。

“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,也被認為是近年來少見的利好性表態。

許小樂表示,這兩種提法與近期的政策動向和市場走勢密切相關?!敖衲晗掳肽晔袌龀霈F接近停滯的狀態,表現為市場的‘鏈式降溫’,二手房的流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻,交易阻滯使房企回款加速惡化,到期負債無法接續滾動,面臨嚴重的流動性問題,整體房地產全鏈條無法正常運行?!?/p>

他認為,根本原因是下半年的過快降杠桿,多項金融政策同時收緊,政策效用疊加導致房企融資環境、購房者購房信貸環境均快速收緊。

因此,多數機構認為,前期過緊的金融政策有望迎來結構性調整。一方面,適度放松對房企融資的管控,合理發放房地產開發貸款、并購貸款等,緩解房企債務壓力;另一方面,購房信貸環境改善,未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。

許小樂表示,在政策糾偏后,預計2022年房地產市場將逐步修復,不會出現硬著陸,持續發揮經濟運行中的“穩定器”作用。

“探索新的發展模式”也是今年的新提法。結合房地產業的發展階段和產業定位的變化,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,對此可有三種理解:

第一、租購并舉、商品房與保障房并重的發展模式會進一步得到推進,在保障房品類中,保障性租賃住房預計會得到更多的政策支持。

第二、增量存量共發展的模式逐漸確立。尤其是存量市場的發展會提速,包括城市更新、老舊小區、物業管理、租賃市場四大市場會發力,以更好發展存量房市場。

第三、市場紅利終結,依賴房價和地價上漲獲利的模式將改變。對于購房者來說,隨著房地產稅改革的推進,投資、投機的空間將進一步被壓縮。對于開發商來說,高周轉、高杠桿的開發模式難以為繼,行業發展速度、利潤率等指標也將逐步回歸。

(作者:張敏,唐玨 編輯:包芳鳴)

相關文章

最近更新
精彩推送

人妻无码人妻有码中文字幕