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寶能兌付方案再生波瀾,理財坑里的恒大、奧園員工們能爬出來嗎?

2021-12-10 07:47:23 來源 : 野馬財經

作者 | 武麗娟

來源 | 獨角金融

對于房地產行業來說,2021年的冬天,比往年更冷一些。而對于投資了房企理財產品的投資者,這個冬天更是難捱。

近年房企融資通道受限,發行理財產品成為業內流行的融資手段。然而,今年下半年以來,理財產品違約的“暴風雨”蔓延到了房地產領域。繼多家房企旗下理財產品先后逾期兌付后,又一千億級別房企中國奧園(3883.HK)發行的理財產品出現逾期,涉及金額約60億元。

12月8日晚間,寶能集團官宣了此前承諾的理財產品細則版兌付方案,即日起組織對指定理財產品底層資產的收購,全部用于兌付,最晚收購時間不超過2022年6月30日,并且將組織提供總價值不少于50億元、具有較高投資回報率、可過戶或變現的優質房產和權益供投資者自由選擇。

不過,據自媒體“國朝預警”消息,寶能旗下六大基金公司9日晚發布聲明,并不認可此方案,稱兌付方案未與管理人溝通,未經管理人同意,對于涉及產品底層資產收購事宜與事實不符。

盡管多數房企都鄭重承諾,堅決兌付每一分錢,但這個寒冬里,還是讓很多投資者慌了神。

更巧合的是,這些投資者中,很大一部分來源于房企內部員工。他們的損失何時能挽回,一切還是未知數。

1

多家房企理財產品觸礁,員工很受傷

12月2日深夜,中國奧園在官網緊急發布了《致投資人的一封信》,承認部分投資產品出現逾期兌付的問題,并向投資人致歉,承諾一分不少地兌付本息。目前相關的基金和定融產品總額約為60億元,第三方公司管理的定融產品約24億元。

據《第一財經》報道,中國奧園投資產品涉及投資人大概1500人,其中699人為奧園內部員工及親友,人均投資約400萬元。

員工買自家理財產品,這在房企中已然不是秘密。高收益的利誘后,毫不猶豫的重金購買,最后卻被告知延期兌現。

百強房企當代置業(1107.HK)也沒能擺脫債務違約命運。10月26日,當代置業宣布2.5億美元債實質性違約。10月22日左右,網絡平臺上出現了當代置業員工要求“退還惡意欺騙員工的理財產品”的內容,主要涉及一款名為“職員寶”的員工理財產品。

一位原當代置業員工曾在投資者論壇公開透露,“基于對公司的信任,很多員工都購買了債權計劃職員寶。有些員工用存款購買,但受近幾年10%-15%的穩定收益誘惑,有些員工甚至刷信用卡、借債購買來賺取利息差。整個公司的員工購買金額可能達到約7-8億,人數在500人左右,大多數員工的購買金額在10-50萬之間,管理層幾乎都在50萬以上?!?/p>

不過,當代置業管理層應允在今年年底之前將“職員寶”的本金歸還給員工。

一位地產界人士表示,類似“職員寶”的理財產品,本質就是公司版的P2P,暴雷后利息沒了,本金想變現都是難題。高息理財的風險,一定要有承擔損失的心理準備。

實際上,不少房企員工買自家公司的理財產品,一方面是因為高息的誘惑以及對公司的信任,另一方面也是無奈之舉。

9月底,雪球等論壇就曝出恒大每年向各地公司下發理財產品認購指標,按人頭強制攤派,如果沒法完成考核指標,則會受到通報批評、降薪、扣獎金等處罰。

文旅地產品牌奧倫達部落的日子,一樣不好過。11月23日,文旅自媒體“旅界”披露了奧倫達部落·原鄉小鎮理財產品到期未兌付、拖欠員工工資等諸多問題。

原鄉和海坨山谷是支撐奧倫達部落品牌形象的標志性項目。有投資者購買了300萬元理財產品,今年7月份到期,但無法兌付,給出的解決辦法是“買房抵房款”。還有投資人去年8月買了海坨山谷同創康養4.0卡的100萬元理財產品,當時說法是“存滿一年,可以享受6%的利息?!爆F在兌付時間已經到期,項目負責人卻給投資人開會說,“資金鏈斷裂,正在融資找投資人接盤”,相關理財產品會從2022年到2023年分期退還。

如今被套的投資人擔心,他們的理財本金有可能血本無歸。

2

兌付進行時

今年以來,融資、預售資金等從嚴監管政策,疊加評級機構下調行業預期,越來越多的房企難以獨善其身。

從9月13日恒大理財產品違約后發布兌付公告開始,佳兆業、中國奧園等地產公司陸續公布兌付方案,也都給出了不同處理結果,主要提出展期償還和實物資產兌付兩種方案。

恒大還問責懲處了6名提前贖回恒大財富投資產品的管理人員,確保一視同仁。其兌付共有3種方案:現金分期兌付、實物資產兌付、沖抵購房尾款兌付。

根據寶能集團最新披露的方案,基于“先兌付投資本金,后兌付投資收益”的原則,投資收益將依據底層資產情況并參照產品合同約定,不晚于2022年6月30日組織兌付;而尚未到期的理財產品,以實際兌付日為產品到期日,不晚于2022年6月30日組織兌付。

至于兌付進度計劃,寶能集團承諾,滿足投資者每月不少于3萬元的款項分配,確保投資者至2022年2月28日兌付總額不低于20萬元、至2022年4月30日兌付總額不低于50萬元,剩余款項不晚于2022年6月30日組織兌付。

中國奧園同樣制定了現金分期和實物資產兌付方案?,F金分期兌付即按照合同約定本息足額兌付,除此之外,還追加總貨值不低于90億元的優質物業資產用于實物兌付。對于延期兌付的本金,中國奧園承諾,將按照年化6%利率向投資者支付逾期利息。

在《致投資人一封信》中,中國奧園有一段承諾值得注意:為保障和加快兌付進度,公司鎖定部分銷售價格好、流速快的優質項目,銷售回款歸屬于集團歸集權益部分的30%或項目處置后凈現金流的30%,歸集到投資產品還款監管專戶,專項用于本息兌付。

不過,保兌付的基礎是公司正常運營以及相關資產的正常出售。

11月中旬,奧園公告披露以9億港元出售香港羅便臣道若干物業,目前也在就境外其他相關資產處置洽談合作伙伴,意向資產涉及香港、澳洲、加拿大等地的項目。

除此之外,房企們亦在積極處置相關資產。

11月12日,陽光城旗下的華冕財富延期兌付后,針對已到期產品給出2種方案:要么分期付款,要么由各地區公司提供已獲取預售證、可供兌付的全資項目實物資產供投資人選擇,包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等,這與恒大財富的處置方式如出一轍。

為了盡快解決流動性危機,寶能集團已經在抓緊處置包括前海人壽在內的10余項核心資產。

3

房企理財困局背后的暗雷

所有的風暴并非毫無征兆。

2016年左右,在P2P熱潮下,因為門檻低,募資能力強,地產公司也開始紛紛布局互聯網金融。

隨著行業強監管,2020年“三道紅線”的政策出臺后,房企表內融資能力、杠桿比例受到約束,地產公司又在第三方財富管理公司洗牌中尋求機遇。

而地產系財富公司的理財合同大同小異。產品結構一般包括募資總規模、起投額、投資期限和預期年化收益率。產品各相關方包括發行方(即融資方)、承銷商、受托管理人、擔保方和備案機構。

值得注意的是,很多房企兜售的理財方案中,融資方、擔保人、托管人及銷售方,都疑似其關聯公司。

比如鴻坤地產旗下鴻坤財富發行的產品,通過旗下兩子公司作為融資方和擔保方,募集的資金用來補充公司的流動資金,最終用于地產項目的開發建設。

據《證券時報》報道,鴻坤財富理財經理任偉良(化名)介紹到:“我們的固收(理財產品)投的全部都是鴻坤自己的地產項目或者產業的項目?!兵櫪へ敻?020年通過這類固收理財產品募集了50億元,今年到8月已經募資30多億元。

而奧倫達部落海坨山谷的操盤方——張家口海坨房地產開發有限公司,成立于2016年7月,天眼查數據顯示其風險等級為高級。今年8月-9月,該公司因未按時履行法律義務而被赤城縣人民法院強制執行五次,執行標的從253萬元到86萬元不等。

該公司的股權鏈條也相當復雜。獨角金融根據天眼查,梳理其股權路徑圖如下:

制圖:海坨山谷開發商股權路徑圖

可以看出,海坨山谷的最終受益人是香港居易國際集團控股有限公司,而居易國際董事局主席劉向陽,即是奧倫達部落的創始人。而購買海坨山谷理財產品的投資人,很多就來自原鄉美利堅。

上海申浩(南通)律師事務所的陸雷律師表示,自融缺乏在法律上的概念認定?!秱鶆杖谫Y工具有關事項規范通知》嚴禁發行人“自融”,即發行人不得直接認購,或者實際由發行人出資,但通過關聯機構、資管產品等方式間接認購自己發行的債務融資工具,認購資產支持票據及其他符合法律法規、自律規則規定的情況除外。

陸雷律師認為,大房企的理財最近偏向于內部集資,采用幾個員工組合購房的形式,利息以退房支付補償的形式返還。員工往往認為,假若不能返還,至少還有房產,但風險在于這種顯然不是以居住為目的購房,很難享受到優先權。

因此對于這類集資,一定要關注到項目公司破產的可能性。對于高息理財,中小投資人還是保持警惕,以不參與為主。

曾是投資者眼中高回報的理財手段,到現在卻成了堵在心中的那根刺。房企能否渡過艱難時刻,返還投資款?你身邊有購買房企理財產品的人嗎?留言一起討論!

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