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房產中介的辛酸與無奈

2021-12-09 09:18:44 來源 : 證券時報

【環宇雜談】

房產中介行業到了非動大手術不可的地步,不這樣做的話,整個行業正常的循環難維持,高質量發展的目標也難實現。

李宇嘉

前兩天,刷朋友圈時看到,曾幫我買房的一個經紀人發了一條消息,“大半年沒有開單了,不得不離開廣州”??戳艘院蠛苄乃?,我微信他:為什么不再撐一撐?接下來怎么打算?他告訴我,門店解散了,房租都給不起了,先回老家,等過了年再說吧!這就是當下中介行業的一個縮影。每當樓市下行,買賣雙方在觀望中過冬,誰也不出手,這可就苦了中介。

這個經紀人告訴我,其實樓市好的時候,他們也不如意。因為,行業特征就是門檻太低、競爭激烈。樓市一旦升溫,短短幾個月內,就會有幾千中介機構、數萬從業人員進入市場,行業規模急劇膨脹。不管市場冷或熱,行業“二八現象”非常明顯,“大行吃肉喝湯,小行茍且偷生”。即便是樓市最火爆的2020年,一個經紀人平均代理也不足一單,深圳只有0.18單。

而且,行業生態很畸形,包括中小機構、沒有備案的“夫妻店”在內,低價策略和惡性競爭是運營現狀。少數大行的傭金費率在2%~3%,多數機構的代理費率在1%左右,還有很多低至幾千塊錢。目前,廣州房產中介行業集中度很低,前四大行(鏈家、裕豐、樂有家和合富)僅占30%不到的份額,算上58同城、抖音、自媒體等新型中介,集中度可能在20%多。

集中度低就意味著,大量經紀機構和經紀人游離于備案和監管之外,低價競爭自然就是生存首選。而且,當下很多買賣雙方認為,交易流程越來越標準化、越來越簡單,有的可以在手機上完成,而大行秉持2%~3%的傭金費率太高了,經紀機構和經紀人提供的所謂“增值服務”,比如看房、撮合、過戶等不值那么多錢,再加上大量新型中介進入,低價競爭無底線。

由此,倒逼行業劣幣驅逐良幣?!盁o底薪”成了經紀機構聘用經紀人的基本規則,“開單為王”是經紀人的生存策略,二者是行業長期低質量運行的根源,“無底薪”和競爭慘烈導致經紀人生存壓力山大,為尋找客戶和房源,有時候就會發布虛假信息。比如,近期某知名房地產經紀機構上海公司因虛假宣傳被罰20萬元,這是該公司一年內第三次因虛假宣傳被罰。

而且,“無底薪”意味著沒有經紀機構平臺做從業誠信背書,經紀人沒有歸屬感,也沒有長期從業的恒心,完全靠偶然性的開單生存。既然開單才是王道,而交易流程在哪個機構平臺都可以辦理,再加上業內競爭又非常慘烈,在遇到可能成交的案例時,經紀人就必然會抓住一切機會實現開單。由此,為了生存,虛假宣傳、欺詐消費者等違法違規自然也就很普遍了。

行業低水平運行,長期從業的人也很難賺到長期的錢。筆者聽悉,這么多年沉淀下來的長期從業者,很多是靠炒房生存或能賺到大錢,真正靠經驗、靠服務溢價獲得超額收益的比較少。因為,在絕大多數買家和賣家的眼里,中介收那么多錢,提供的服務不外乎就是看房、撮合、貸款、過戶。說白了,就是跑跑腿的事,卻要自己支付幾萬元、甚至十幾萬元的代理費,心里不爽。

因此,愿意出高溢價的客戶非常少,多數客戶的想法是,找到合適的房子,然后把傭金往死里壓,甚至跳單到費率更低的機構成交。行業越來越低效運轉、野蠻生長,作為自律機構的行業協會,卻無法以自律機制扭正航向。近年來,一些從業人員干脆跳出來做自媒體、抖音,或成立名目繁多的公司,但干的都是中介的活兒,這些新平臺大量涌現,行業變得很無序。

總之,房產中介行業到了非動大手術不可的地步,不這樣做的話,整個行業正常的循環難維持,高質量發展的目標也難實現。當務之急是要重建行業秩序,比如建設二手房交易和租賃平臺,其作為行業管理的公共產品,實現房源、客戶和交易各環節信息的陽光化。在此基礎上,賦予協會真正的自律功能,并構建可置信的退出機制,讓違規從業機構和人員得到應有懲罰,甚至永久不得從業,并引導優秀機構和從業者脫穎而出。

(作者系房地產資深研究人士)

以上文章發表的言論,僅代表作者個人觀點,不代表證券時報立場。

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