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全球房價漲到歷史高點!漲得最狠的,已經要崩了

2021-12-09 09:18:43 來源 : 大貓財經

作者| 貓哥

來源| 大貓財經

最近國內的房地產企業負面消息不少,一片愁云慘霧,國外正好相反,房價飛漲,很多國家的房價創了紀錄。

最近,一份全球房價指數變化的排行榜出爐了。

2021年上半年,土耳其房價同比漲29.2%,位列第一位,新西蘭25.9%位列第二,第三名則由美國和斯洛伐克共享。

在這份由55個主要國家或地區組成的總榜單里面,中國內地以4.3%的漲幅排在第40位,而中國香港以2.6%的漲幅,排在45位,房地產的調控效果顯著。

歐盟27個國家里面有23個都在上漲,中東歐漲完西歐漲,盧森堡連續6個季度都進入Top10,而斯洛伐克則連續3個季度進入增長的前三。

澳洲則是新西蘭帶隊,漲幅居于全球第二,而且還沒有看到下調的希望,今年的10月份,新西蘭全國房價中位數89.5萬紐幣(約合385萬人民幣)同比漲幅在23.4%,全國最貴的地方奧克蘭的中位房價125萬紐幣,同比上漲25%。全國16個區域內,有10個地區房價創紀錄。

澳大利亞雖然之前漲幅不高,但二季度的漲幅達到16.4%,是2003年以來的最大漲幅。

美國雖然近期的房價已經開始有放慢的趨勢,但是新房40.77萬美元的中位數房價,也是創下了歷史新高,熱門城市依然高位上漲,邁阿密上漲25%算是小意思,坦帕上漲28%,鳳凰城上漲33%。

在亞洲,雖然韓國的整體漲幅不算大,但反應最強烈,搞得總統文在寅都因為高房價道歉了,因為作為韓國中心的首爾都市圈已經漲瘋了。

2017年的時候,在首爾買一套公寓的均價要6億韓元(約325萬人民幣)左右,而到了今年10月,這個價格已經變成12億韓元,剛好翻了一番,而在之前的4年時間內,有341萬人遷出首爾。

為啥遷走呢?買不起房唄。

為啥不約而同地漲房價呢?

一方面是成本上漲了。

因為疫情,全球的供應鏈就處于緊張狀態,大宗商品的價格就一直在漲,很多國家缺貨,而市面上的海運集裝箱,要么漲價,要么一箱難求,供應一直處于偏緊的狀態,所以建筑材料成本一直在上揚。

還有一個上漲的就是人工,因為缺人。

大部分國家都處于邊境封鎖狀態,雖然目前已經不少國家已經開放工簽,但病毒變種而帶來的一波又一波疫情,讓人力流動成為很大的難題,對于外來人工比較依賴的國家,人力成本也隨之上揚。

成本上漲,自然會被轉嫁到房價上。

但最主要的原因,還是因為全球大“放水”,錢太多了。

近兩年,歐美澳的貨幣政策一直很寬松,尤其是2020年以來,很多國家為了刺激經濟,都進入到了降息通道,而且基本上都達到了近年來的最低值。

所以像很多國家的房貸,利息成本相當低,“四舍五入就相當于沒利息”。

在歐洲,0利率或者負利率是常事兒,基本上已經沒什么下降空間了,有下降空間的,則一直在降。

比如:

● 新西蘭1%利率本來已經很低了,2020年降息到0.25%;

● 韓國在2019年的基準利率還在1.25%,2020年一次性降到了0.5%;

● 澳大利亞則在0.75%的基礎上降息,最終到達0.1%,與英國持平;

● 俄羅斯從2019年開始降息,從最高值7.75%,經過9次降息,到達了4.25%……

大家紛紛放水,全球的債務總額已經超過了300萬億美元,是歷史之最。

印的錢到哪兒去呢?

房地產是大池子,當錢涌入的時候,房價必須得漲。

以往,不少國家都把國內房價高漲的鍋扔給中國投資客,現在也算是啪啪打臉。

全球放水的副作用,除了房價上漲,還有高通脹的壓力。

之前不少國家央行都把預期的CPI目標定在了2%左右,但是現在這條線根本守不住。

今年以來,歐洲的CPI數據就在直線上漲,歐元區10月CPI達到了4.1%,在房價普遍上漲的國家里面,CPI已經破5,波羅的海三國破6,最高的立陶宛達到了8.2%。

所以立陶宛在臺灣問題上的騷操作,不僅僅是抱美國的大腿,也有利用外部的事件來轉移國內高通脹壓力的訴求。

而最新的11月份數據,歐元區19國的CPI已經漲到了4.9%,接近歐洲央行預期的2.5倍。

其他地方也差不多,美國10月CPI同比上漲6.2%,為1990年12月以來最高水平,俄羅斯的通脹率較預期翻倍,韓國11月份的CPI為2011年以來最大漲幅,日本東京CPI創16個月新高,土耳其11月份通脹率上升到21.3%,是三年來的最高水平…….

可以說,全球已經進入到了高通脹時代。

當錢開始“不值錢”,那么買房,就成為一個沒辦法的選擇。

放水放成這樣,現在很多國家也不得不開始正視高通脹和高房價,進入了加息通道,現在已經有20多個國家加息,參與的國家只會越來越多。

這時候,最慘的國家出現了,這就是土耳其。

進入2020年,房價榜單無論怎么變,土耳其都是以最高的漲幅變動,排在首位。

9月份,土耳其住宅價格指數上漲35.5%,比2017年翻了一倍,當月,伊斯坦布爾、安卡拉和伊茲密爾的漲幅都在30%以上,最高的區域漲幅可以達到53.7%。

土耳其的房價高嗎?

看起來還真不算高。

9月份的全國房價中位數是5011里拉/㎡,伊斯坦布爾是最貴的,中位房價7528里拉/㎡,而亞洲區則相對比較便宜,首都安卡拉中位房價3632里拉/㎡。

什么概念呢?

大約換算成人民幣的話,全國的中位數價格在2500元/㎡左右,伊斯坦布爾的中位數價格也不到4000元/㎡,當然,這里的一些別墅,價格用人民幣計算也過萬了,而一些頂級公寓的價格也能達到三四萬人民幣,但總體來說,按咱們的思路,房價還有很大的上漲空間。

不過這個漲幅水分很大。

為啥呢?

因為土耳其房價大漲的主因不是供求變化,而是因為土耳其里拉接近崩潰。

從2020年開始至今,里拉已經貶值60%,保匯率要靠外匯,但是長期外資依賴的土耳其外儲有限,保匯率又成難題。不到兩年的時間里,土耳其的CPI已經由12%漲到了21%,如果剔除CPI因素,35.5%的房價漲幅里只有13.3%是真實的。

如果以美元和歐元來計算的話,這個漲幅可能就被消弭掉了,所以現在中國國內對土耳其房產的推介,已經開始逐漸用美元、歐元來替代里拉計價了。

加息,一向是泡沫的終結者。

但是土耳其目前來看,已經開始了反向操作,在換了N個央行行長和財長后,已經祭出降息操作了,可能是希望能夠不像2017年一樣,里拉崩完房地產崩。

但這有點飲鴆止渴的意思了,繼續吹泡沫,代價可能比去泡沫更大。

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