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三件大事發生!樓市,最難時刻過去了?

2021-12-07 10:47:01 來源 : 國民經略

文|凱風

樓市,最難時刻過去了。

01

最近,三件關乎房地產未來的大事接連落地,為處于十字路口的樓市指明方向。

第一件大事,近日召開的重要會議提出,要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環。

這是為來年經濟定調的關鍵會議。穩字當頭、穩中求進,可謂一錘定音。

第二件大事,央行超預期降準。

日前,央行宣布全面降準0.5個百分點,釋放資金約1.2萬億。

雖然降準釋放的資金一部分用于對沖即將到來的MLF,實際釋放的長期資金只有數千億,但此舉在關鍵時刻釋放了一定的寬松信號。

當然,信貸才是樓市的七寸。降準相當于名義上釋放出更多的錢,但這些錢是否流向樓市、流入多少仍是未知數。

換言之,降準對樓市的影響,心理利好大于實際利好。

事實上,2021年7月,央行就進行過一輪降準,釋放資金1萬億元,但也未能阻擋樓市的橫盤調整。

第三件大事,廣東省約談恒大并派出工作組,這標志著房企債務問題將迎來更進一步的處理方案。

2021年以來,至少已有恒大、佳兆業、華夏幸福、泰禾、奧園、花樣年等10多家百強房企出現債務問題。

目前,恒大集團風險化解委員會已成立,成員包括恒大集團高管,以及粵??毓?、信達資產管理公司、越秀集團、國信證券等國企高管。

這意味著,房企債務問題有了解決的希望。

02

促進房地產業健康發展和良性循環,釋放了什么信號?

這段話有兩處最值得關注:

一是支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

這是支持剛需的積極信號。所謂合理住房需求,顯然是剛需群體的居住需求,而非投資乃至炒房需求。

房住不炒作為一項剛性原則,不管重要會議有沒有直接提及,都是未來幾年的指導方針。

但房住不炒,不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切,該維護的正常居住需求仍要維護。

二是促進房地產業健康發展和良性循環。

樓市調控,絕不是將房地產一桿子打死在地。

作為年銷售規模高達17萬億的超級行業,房地產與上下游產業鏈深度捆綁,與居民財富深度關聯,這個行業未來即使要收縮,但也不會消失。

畢竟,房地產背后的就業人群數以千萬計,而我國居民家庭財富超過7成都集中在房子上,所以誰都經受不起硬著陸的沖擊。

這一切的關鍵,是讓房地產回歸常態,回歸作為民生行業的公共屬性,逐步消解背后的金融泡沫風險,而非遏制整個行業的發展。

這方面的佐證是,“軟著陸”說法的興起。

近日,中國社科院發布的《經濟藍皮書:2022年中國經濟形勢分析與預測》指出:

積極推動房地產業“軟著陸”,既要防止土地拍賣頻繁流標、熱點城市供地不足導致后期房價暴漲,又要防止四、五線城市房價過快下跌引發連帶風險。

既要又要,雖然做起來很難,但足以代表一定的政策取向。

03

那么,這是否意味著新一輪漲價去庫存的卷土重來?

顯然不是。目前的政策大變局,只能說明樓市政策已經見底,不會再進一步加碼,也不會再進一步打壓,懸在房企頭上的達摩利克斯之劍的威壓暫時緩解。

換言之,目前的政策,仍舊是以托底為導向,避免產生更大的連帶風險,而非重啟房地產,更不是制造新一輪上漲。

許多人對6年前的“漲價去庫存“記憶猶新,問題是,大環境已經完全不同了。

第一個不同是,高杠桿比高庫存問題更加復雜。

2014年面臨的主要還是高庫存問題,而居民仍有加杠桿空間,去庫存政策可謂水到渠成;這一次面臨的則是高杠桿擴張之下的債務問題,去杠桿與去庫存并不同路。

第二個不同是,居民加杠桿的空間不大了。

2014年,居民債務杠桿率(居民債務/GDP)不到35%,而2021年已經超過60%,趕上了發達國家水平。

第三個不同是,人口基本盤發生了歷史性巨變。

2020年,全國人口出生率僅為8.52‰,出生人口1200萬人,僅為2014年的6成左右。

而未來,人口大概率負增長,少子化疊加老齡化,將成為房地產最大的灰犀牛。

第四個不同是,共同富裕已經成為新的時代主題。

在共同富裕之下,房地產必然要從暴利行業向民生行業回歸,買房致富的路子同樣會受到各種各樣的限制,房地產稅試點的橫空出世就足以說明一切。

所以,樓市政策見底,并不意味著歷史重復上演。畢竟,漲價去庫存固然能暫時緩解問題,但未來的代價極其高昂。

時代變了,環境變了,基本面變了。樓市最難時刻或許即將過去,但房地產的未來也早已注定了。

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